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隨著以房養老試點文件出臺，一些基本概念得到理清，但北青報記者調查發現，該方案推行起來可能會有幾個難點，最突出的是房產如何估值。
首先，推行"以房養老"方案最大的障礙是觀念問題。以房養老的產品設計中，老人將房屋抵押給保險公司，每月領取一定的收益，老人去世後房屋將歸保險公司週轉金二胎年息借貸增貸轉貸所有，部分老人接受不瞭。翠林社區的一位王姓老人表示，房產優先考慮留給子女，"房子留不下，我能留給子女什麼呢？"
宣傳推廣三個月瞭，目前咨詢的100多位老人也隻是來瞭解情況，並不是一定感興趣，這100多位老人，相對於街道近2萬老人，也隻是絕對少數。絕大多數老人沒有關註。楊文君流露出一點點失望，"本來就是自願選擇，我們也不能強求"。
內容來自sina新聞
中國房地產開發集團理事長孟曉蘇認為，作為一款金融產品，"以房養老"具有"三高"特征，就是適用於高房價城市、高潛質房屋和高素質老人，而無子女老人和"失獨老人"則是最合適的購買群體。
今年3月，保監會的方案還沒出臺時，右安門街道主動聯系幸福人壽保險公司，在轄區內進行以房養老宣傳活動。保險公司相關負責人來街道進行瞭講座和答疑，為這款沒面世的養老產品熱身。此舉被多傢媒體報道為右安門街道成為北京第一個試點以房養老的街道。後來有媒體報道稱右安門街道試點以房養老幾個月無人辦理。對此，楊文君昨日向北青報記者解釋說，其實他們這幾個月隻是在對以房養老的概念做宣傳和推廣，"上級文件一直沒有出臺，保險公司也沒有推出具體產品，辦理自然也無從談起"。
進度 保險公司目前還沒推出產品
反向抵押養老保險並非我國首創，在一些發達國傢已經嘗試多年。簡而言之，這種保險就是老年人將房產抵押給保險公司，按約定條件獲取養老金，身故後，保險公司獲得抵押房屋的處置權。
其次，對未來產品細節方面的不確定也令老人擔憂。比如房子的估值，楊文君說向他咨詢過的老人基本都問過這個問題，因為房子的估值直接關系到老人將來每月能拿到多少錢。楊文君認為這是以房養老方案中最實在也最重要的一個問題，這更讓他感到頭疼。房屋估值本身並不簡單，大小、新舊、朝向、區位、格局等因素，讓房屋價值千差萬別，"一套房子到底值多少錢，不同機構可能給出不同價格，這就容易產生糾紛"。
右安門街道常住人口和流動人口共10萬人，其中60歲以上的老人占20%，老齡化程度較高，養老問題嚴峻。街道負責以房養老工作的副主任楊文君昨日告訴北京青年報記者，這也是他們積極試點以房養老的原因，"我們想努力給老人多一種養老的選擇。當然，選不選完全取決於老人自願"。據他透露，目前咨詢者約100多人。
中國保監會23日正式發佈指導意見稱，7月1日起，未來兩年，北京、上海、廣州、武漢將正式開展老年人住房反向抵押養老保險試點。
朝陽區華嚴北裡小區一位70多歲的老人說，"孩子會不會覺得是嫌他們不孝順，因此選擇把房子抵押瞭，自己養活自己？"
說起觀念障礙，楊文君承認這一時無法改變，但他願意拿貸款買房的例子來開導老人，"十幾年前貸款買房很多人也接受不瞭，新事物發展和被接受總要有個過程吧"。
調查 房產如何估值最易引爭議
此外，老人對產品的其他細節設計也有憂慮東河鄉土地貸款率利試算表，比如壽命問題，保險公司這款產品會對老人的壽命預期作出測算，並根據年份計算每月返還多少錢，一位老人直言不靠譜，"以後啥情況？命這東西還能算出來？"
右安門街道所處的翠林社區的部分老人參加瞭3月舉辦的宣傳活動。65歲的劉大爺獨自居住在翠林社區，孩子不在身邊，自己住著一套幾十平方米的房子。在宣傳活動中，他聽說參與以房養老每月可以領取一定數額的養老金，當時覺得對返還的錢有一絲眼饞，但後來想想又顧慮重重，"房子我還能繼續住嗎，是不是還得去租房子？到時候能給我多少錢？給多少年啊？會不會給夠就不給瞭，到時候咋辦？"
北青報記者昨日向幸福人壽保險公司、太平洋保險公司和合眾人壽保險公司等多傢業內知名公司咨詢以房養老產品，幸福人壽公司工作人員表示瞭解試點情況，但目前還沒推出這款產品，也並不瞭解什麼時候會推出，隻能讓感興趣的客戶隨時關註。太平洋和合眾保險公司工作人員也表示，他們都表示知道以房養老這事兒，也知道要試點瞭，但目前還沒有推出相關產品，也並沒有明確的推出時間，推出後可能會通過官網等渠道進行宣傳。
對於以房養老這一養老問題中的熱點話題，作為養老工作的牽頭部門，市民政局相關負責人表示，試點工作由保監部門牽頭在做，民政局會關註，從全局和老年人的角度評估事情的發展，需要的時候提點建議。但在具體實施上，不會太多參與。他認為這一新事物不是某個保險公司推出一款新產品這麼簡單，"不會這麼窄，而是涉及房地產市場變化趨勢、老年人壽命增長預期等，很多問題，要有個完整的體系設計。"他認為老人普遍在乎利益最大化，建議在產品設計時要多從老人的利益角度出發考慮。
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同樣充滿疑慮的不止他一位。北青報記者在翠林小區內隨機采訪瞭幾位正坐在一起打牌的老人，他們都表示聽過這回事兒，但目前還沒這個需求，他們的理由也很實在，"孩子還在身邊，房子就給當出去啊，合適嗎？""幾十年的事兒誰能算準，消停點兒，不想折騰。"還有老人表示，近年來打著養老旗號的產品很多，擔心被騙也是信不過的一大原因，"就這一套房子還抵押瞭，那要是中間不給錢瞭，找誰去啊？"
據楊文君介紹，通過講座和答疑會的推廣，以及平時來電來訪咨詢的情況，匯總起來一共有100多位。"來咨詢的老人六十、七十、八十這幾個年齡段的都有，有傢人的、獨居的、失獨的都包括"。據楊文君分析，老人最關註的問題都很實在，房子怎麼估值？參與以房養老後到底每月能拿到多少錢？房價要有變化會不會影響到自己拿錢？一些很具體的問題，還都沒有確定的答案。
"反向抵押養老保險的投保人群須同時符合兩個條件，一是應為60周歲以上老年人，二是擁有房屋完全獨立產權。"保監會人身險監管部主任袁序成說。
"保險版"以房養老具有鮮明的特征，它為投保人提供養老金的周期與生命等長；投保人在身故前享有房屋占有、使用、收益等權利；投保人身故後，房產處置的剩餘所得將會返還給繼承人。
右安門試點以房養老 三個月僅百餘人問津
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-30/08242797335.shtml
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