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申請條件

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● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

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  IPO定價抽查啟動,證監會公佈第一輪名單,紐威股份周五上市。

  對於投資者來說,收益的穩定與安全性就顯得極為重要。而對於房地產信托發行方而言,瘋狂膨脹之後,在房地產調控政策頻出的當下,如何控制風險成為首要解決的問題。

  地產基金門檻慢慢抬高

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-17/07342582852.shtml

   15款地產信托暴露兌付風險

  據不完全統計,2013年房地產基金整體退出回報率有所回落,略遜色於2012年的退出回報率。而回報率回落的一個重要原因是,股權類退出案例減少,因此高收益退出回報案例減少,而大多數債權型房地產基金的收益率介於10%-15%之間。

  不過對於目前各傢信托機構所提到的風控體系,有業內人士表示並不是很可靠。"資產抵押或者控股股東連帶擔保的方式,看似很安全,但也不能排除控制人出現利用同一固定資產多次擔保的情況。"克爾瑞研究中心總監薛建雄表示,如果地產企業通過同一幅地塊進行瞭多次抵押,那麼出現兌付難題之後,即使進入拍賣流程,首先滿足的也是銀行等機構的兌付訴求,"對於普通投資者和小型投資機構而言,那就要面臨資產損失瞭。"

  根據某第三方研究機構的數據統計,從2012年初至今,已有約15款房地產信托項目因流動性等問題暴露兌付風險,占全部暴露風險的信托項目的逾七成,其中有不到半數的房地產信托通過公開訴訟的司法途徑爭取權益,且大多數發生在剛過去的2013年。

  Wind數據顯示,自2002年12月25日外貿信托發行第一款房地產信托以來,68傢信托公司共發行2531款房地產信托產品。而瘋狂爆發之後,從2012年開始,房地產信托到期規模迅速增加,進入兌付密集期,兌付問題就成為瞭各傢信托機構必須面臨的難題。

  "關鍵要看融資對手,如果是大型房企,安全性就比較高,但如果是二、三線的中小房企,兌付風險就比較大。"有業內人士表示。有統計數據顯示,在2010-2011年,房地產信托的主要交易對象都是一、二級的開發資質。其中一級資質約占35%,二級資質23%,三級資質占7.46%,沒有準確資質信息的占24.81%,另外保障房是9.7%。

  在一遍一遍地給潛在投資者解釋公司完善的風控體系之後,李帥感覺嘴巴都說幹瞭。"很多人手上有閑錢,但是大多數人都不懂,所以解釋起來就比較費勁。"

  大部分地產信托投資項目均是由於融資方受到前期限購、限價和限貸等調控措施影響,項目租售嚴重低於預期造成回款困難;同時在調控環境下,銀行借貸、資本市場融資等籌資渠道都會受阻。各種因素疊加導致融資方違約風險,從而信托出現兌付風險。

  陳義楓在接受時代周報記者采訪時曾表示,房地產基金行業最近兩年發展非常迅速,各類機構如雨後春筍般出現,但不可避免的泥沙俱下,良莠不齊,過去一年也爆出瞭不少有限合夥類產品的兌付危機。因此在他看來,2014年會有更多的負面新聞出現,行業不可避免地會有較大規模的洗牌。

  不過陳義楓同時也表示,危中有機,行業會迅速兩極分化,部分有品牌有能力的基金管理人會迅速崛起,地產金融行業的洗牌和格局確立會比想象中快。目前,國內也已經出現瞭一批有品牌知名度的管理人,行業格局開始慢慢劃分,門檻也慢慢提高瞭,"我認為以後回頭來看,今年應該是房地產基金的'品牌年'。"

  目前,雖然信托公司對產品有剛性兌付的"潛規則",但近幾年信托大發展,尤其是房地產信托,管理的資產規模已超出信托能夠剛性兌付的能力。全行業2356億元權益承載瞭4.9萬億的融資類信托,兜底或已力不從心。

  而事實上,關於房地產信托面臨集中兌付風險的傳聞已經開始在業內出現。經過多年的瘋狂式發展,2012、2013年已經迎來房地產信托兌付的高峰。據不完全統計,2013年一年到期兌付的房地產信托金額就高達2800多億元。這已經遠遠超出瞭整個地產信托業所能承受的范疇。從2012年初至今,已有約15款房地產信托項目因流動性等問題暴露兌付風險,占全部暴露風險的信托項目的逾七成。

  隨著前兩年飛速發展的房地產項目的陸續到期,房地產信托在2013年迎來瞭大規模兌付。2013年是房地產信托的集中兌付期,引發市場對於房地產信托兌付風險的關註,相關風險時有暴露。

   風險控制成首要問題

  "對於房地產信托行業而言,風險控制一直都是首要要求,尤其是像近兩年的集中兌付期到來。"新華信托營銷管理中心某負責人表示,信托機構必須具備經受某個或者幾個項目風險資金沖擊的實力,否則很難長久地生存。

  而對於可能出現的風險,以及對三線、四線城市房價不確定性的擔憂,很多信托公司開始在2013年刻意規避三四線城市的地產項目。德信資本就表示更多地選擇一二線城市的龍頭企業進行合作。

  就在李帥忙於籌資的同時,2014年初始,房地產信托行業再次引起人們關註的,卻是上海高遠置業一單8.5億元的信托項目或無法兌付的傳聞。

  德信資本董事長陳義楓在接受時代周報記者采訪時表示,德信資本項目更多地會從省會城市入手,而且盡量選擇區域龍頭企業進行合作,從而規避地產信托的風險。但是他認為危中有機,地產金融行業會迅速的兩極分化,部分有品牌有能力的基金管理人會迅速崛起。

  一般來說,資質較高(如一、二級)的大型開發商融資能力也較強,出現現金流風險的可能性較小,而小型開發商或者單體項目的風險較大。

  中融信托的李帥(化名)這幾天非常忙,因為這幾天,他負責的一個信托項目正在對外發行。2年期,對外宣傳的年化收益率11.7%,不過投資門檻也不低,起購門檻為300萬元。

  有分析認為,就整個行業來說,在經歷過一段"野蠻生長"後,面臨著整頓和轉型的外界壓力。面對未來"發新品兌舊賬"的路徑被卡的形勢下,那些實力不濟的中小房地產信托公司剛性兌付很難堅守。

  雖然該項目信托發行方對外肯定地表示,將嚴格履行合同進行兌付。但是對於普通投資者來說,動輒上百萬元的投資額,一旦出現風險,或許隻能面臨無法兌付的現實。

  從整體來看,2013年,行業格局出現進一步分化的跡象,最為明顯的變化在於從住宅主題向綜合體概念發展,從債權形式向股債結合和股權投資方式發大城鄉農地貸款展,湧現出一批口碑不俗的機構如高和資本、鼎信長城等。但總體上,無論是行業整體還是單個管理機構,管理資金量和投資管理能力都較為薄弱,缺乏成熟的機構和成熟的市場。

內容來自sina新聞

  數據顯示,2011年、2012年、2013車子二胎增貸年集合資金房地產信托到期規模分別是544億元、1573億元、1974億元。另據中金公司統計,2013年預計到期房地產信托規模為2816億元,本息合計總還款額約為3100億元。

地產信托或迎大洗牌 風險控制成首要問題

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